서울 집값에 대한 장기적인 전망

서울 집값에 대한 장기적인 전망에 대한 글을 써보겠습니다.

최근 서울 집값이 크게 상승해서 뉴스와 언론에서 이 문제가 지속적으로 부각되고 있고 앞으로 서울 집값이 장기적으로 어떻게 될지는 많은 사람들의 관심사입니다.

저는 일전의 글에서 여러가지 원인들 때문에 서울의 집값은 장기적으로 등락은 반복하겠지만 결국 유지되거나 상승하는 쪽으로 보고있다고 한적이 있습니다.

꾸준히 우상향하겠지요.

http://hemiliar.tistory.com/81

(일전의 글 입니다.)

글 내용을 간단히 요약하면, 인구가 줄어들수록 발생하는 도심 집중화 현상, 1인가구의 증가, 강북 등 서울의 재개발 수요지역 들이 가격하락을 방어하게 될 것이란 것 이었습니다.

그렇다면 그 외에도 저출산 고령화현상에도 불구하고 장기적으로 서울의 집값이 계속 오를 수 밖에 없는 이유는 무엇이 있을까요?

해밀러는 늘 열려있어욤 :)

1.고령화가 부를 의료수요의 증대

저출산 고령화와 비혼인구의 증가는 1인 가구를 크게 증가시켰고, 기존의 낡은 건물들이 1인 가구용 연립이나 오피스텔, 아파트등으로 재개축 되면서 가격방어를 낳는다고 이전의 글에서 말씀드린바 있습니다.

저출산과 한세트로 요즘 계속 논의되는 것이 고령화 입니다.

현재 통계청의 인구분석에 따르면 한국은 이미 '고령사회'이며 아마도 5,6년안에 초고령화 사회로 진입할 것이 거의 확실시 되어가고 있습니다.

이 고령화 사회라 함은 유엔의 인구관련 부서가 정의한 용어입니다. 유엔은 만 65세 이상의 인구가 그 국가의 인구에서 차지하는 비율이 7% 이상이면 고령화사회로, 14% 이상이면 고령사회, 20%이상이면 초고령 사회로 분류하고 있습니다.

고령화 사회가 사회에 주는 충격은 미래가 아니라 지금 당장 현실로 나타나고 있습니다. 이미 건강보험료 재정의 3분의2 이상이 만65세 이상의 노인들의 의료비로 지출되고 있는 것이 현실입니다.

그렇다면 이것이 서울 집값과 무슨상관이 있을까요?

현재 한국에서 거의 대부분의 좋은 의료시설은 서울 및 수도권에 몰빵이 되어있는 상태입니다. 

따라서 노인들이 적절한 의료혜택을 받기위해서는 거리상으로 좋은병원이 가까운 서울 및 수도권 근교에 거주하는 것이 편합니다.

현재 한국은 OECD가 공인한 노인빈곤률 최악의 국가로, 적잖은 노인들이 노인빈곤에 시달립니다. 그러나 그런 빈곤에 시달리는 노인들이 아니라 젊은시절 크게 성공했거나 혹은 부동산 자산, 기타 자산등을 통해 부동산을 구입할 여력이 되는 중, 상류층 노인들도 있습니다.

그리고 이런 노인들은 대개 자신의 취미나 문화생활, 여가, 의료혜택을 도심에서 보내자 하고 이런 사람들에게 서울은 최적의 거주지입니다.

현재 부동산 자산을 대부분 갖고 있는 베이비부머세대들이 5,6년뒤에 결국 만65세 노인층에 편입된다는 걸 고려할때 이들은 서울에 있는 부동산을 폭락시킬 정도로 팔기보다는 계속 유지하려고 들겠지요.

2.저출산 고령화에도 불구하고, 주요대학이 서울에 있는한 서울의 집값은 어느정도 방어될 것이다.

현재 한국은 서울대, 연세대, 고려대 등 적잖은 명문대학교들이 서울에 포진하고 있는 것이 사실 입니다.

교육여건과 학군은 집값에 많은 영향을 끼친다는 것을 누구나 잘 알고 계실 것 입니다.

최근 대학구조조정이 한창입니다. 저출산의 여파로 학령인구는 계속 줄어들기 때문에 정부차원에서 칼을 빼들고 대학의 정원을 열심히 감축하고 있습니다.

http://www.ytn.co.kr/_ln/0102_201808241624135964

일명 교육부가 지정한 부실대학들도 있고, 그밖의 여러 구조조정 논의가 이루어지고 있지요. 하지만 서울의 소위말하는 "이름있는" 대학교들은 재정이 넉넉하고 아무리 인구가 줄어들어도, 대학진학의사가 있는 고3학생들은 "인서울"을 계속 시도할 것 입니다.

부실한 지역의 사립대들이 정리되면 정리될수록, 학령인구가 줄어도 도리어 서울에 진입하려 하는 학생의 숫자는 많아질 것이기 때문에

서울은 여전히 학군적 가치가 있습니다. 뭐 여담이지만 이번 구조조정이 지방에 좀 가혹한것 아니냐는 말들도 있긴합니다만 판단은 개인의 자유라고 생각합니다. 저 역시 어느정돈 공감을 흑  ㅠ.ㅠ.. 

(언젠간 이런 채광이 멋진집을 갖고싶은 해밀러 입니당)

3.고용불안과 공무원 선호현상이 부르는 희한한 역설

저출산 고령화가 지속되고 있음에도 서울 및 수도권의 인구는 어느정도 방어가 되고 계속 지방의 인구만 줄어들고 있습니다. 왜그럴까요?

당연히 다른 메인한 이유가 더 우선이지만 저는 "작은이유"중 하나로 현재 청년들의 공무원 선호현상도 무시못한다고 생각합니다.

안정적인 직장을 바라는 청년들의 마음을 저는 이해합니다. 저 역시 안정적인 직장을 찾기위해 어린시절 많은 노력을 했으니까요!! 좋은직장을 갖고자 하는건 누구나의 염원입니다 :)

공무원은 어쨌거나 정년이 보장되고,  특히 대부분의 사기업에서 한국의 현실상 보장되지않는 여성들의 출산휴가가 제대로 보장되는 매우 희박한 직장입니다.

앞으로도 공무원의 인기는 식지않을 것이라고 생각합니다.

그런데 이 공무원 수험을 위해서는 아무래도 현장이든, 인강이든, 스터디모임이든 좋은 여건과 교육시설은 대부분 서울에 집중되어 있는 것이 현실입니다.

매년 지방의 수많은 청년들이 합격의 희망을 안고 서울로 찾아옵니다. 이전의 집값전망 글에서 인구가 줄면 도리어 인구가 많은 도심으로 인구가 집중되어 저출산 고령화 현상을 겪는 나라들 수도의 집값이 잘떨어지지 않는 현상을 설명드린바 있습니다.

공무원 선호도 큰 견지에서 보면 그런 문제에 속하는 것 입니다. 

4.사회적 불안감의 증대가 부르는 수도권 집중의 역설

사실 강력범죄는 어제 오늘의 이야기는 아닙니다. 아주 먼옛날에도 강력범죄는 흔했고, 잡하지 않는 경우도 다반사였습니다.

그러나 그시대와 지금은 차이가 있습니다. 지금은 스마트폰과 IT, 인터넷으로 대표되는 정보화사회라는 것 입니다. 수도권의 혹은 지방의 한 강력범죄도 금방 뉴스, SNS, 스마트폰 뉴스앱으로 전국에 삽시간에 전달됩니다.

이에 따라 과거와 달리 흉악범죄에 대한 민감도나 사회적 충격도 과거보다 소식의 전파속도가 빠르다보니 그 충격 역시 커졌습니다.

그런데!!!참 여기서 재미있는 역설이 발생합니다. 정작 범죄가 제일많이 일어나는 곳은 서울 및 수도권 입니다. 사실 당연한 것이 서울하고 수도권에 인구의 절반이 사는나라인데 확률을 따져도 여기서 범죄가 더 나기마련이죠-_-;;;

그러나 희한하게도 사람의 심리는 그렇지 않습니다. 경찰서가 가깝고, 치안서비스가 가깝고, 사람이 많이 모여사는 곳이면 치안력과 남의 시선이 있으니 좀 더 안전하지 않을까?라는 생각을 하게 됩니다.

실제로 제 주변의 많은 젊은 남성, 여성 특히 여성분들이 이런 이유때문에 지방거주를 꺼립니다. 지방의 일자리 문제는 고사하고 지방은 인구 밀도가 너무적어서 혼자있을때 안좋은 사건을 당하면 어쩌나하는 불안감이 크다는 것 이지요.

제가 나가는 독서모임의 A라는 여성분이 최근 저에게 이런 말을 하셨습니다.

"회사가 지방으로 이전했는데, 이전지 근처에 거주지를 구해보니 경찰서도 너무 먼 것같고(실제론 안그런 지방이 더많습니다 오해 노노!!), 너무외져서 무서웠다. 서울은 그래도 CCTV가 길마다 있고, 

동네마다 파출소가 있지않느냐 그래서 이직을 택하고 서울에 남았다. 물론 서울살이가 더 좋은게 가장 큰 이유긴 하지만"

5.결론은 공급문제다.

현재 부동산 문제, 특히 서울의 지나친 상승문제는 똑똑한 경제관료와 정치인(?읭)들이 열심히 해결하려고 노력하지만 해결이 잘안되고 있고 어느정권이든 부동산문제의 근본적 해결은 실패하고 있습니다.

저는 이 문제에대해서 규제가 능사는 아니라고 생각합니다. 당연히 불법 부동산 거래라든가, 지나친 투기는 규제해야겠지만 이미 규제책은 많이시도했는데 먹히지 않고 있다는건 그 외의 요인도 존재한다는 것이기 때문이죠.

역사적으로 서울의 집값이 '그나마' 조금 안정적이었던 시기는 노태우 정부시기 일산 등 경기도 외곽도시를 대거개발하고 공급을 풀었을때 밖에 없습니다.

우리나라는 애초에 국토의 70% 이상이 산지이며, 나머지 30%중 도시에 옹기종기 사람이 모여사는 나라입니다.

통계에 의하면 10만km2 정도인 한국의 면적 중 약 1만7천km2의 도시지역에 국민의 91%가 거주하고 있습니다. 

그런데 우리나라 전체면적중 택지비율은 3% 정도밖에 안됩니다. 대부분의 선진국, 하다못해 옆나라 일본도 택지비율은 6%가 넘어갑니다.

일본이 남한보다 국토면적이 3배정도 넓다는걸 고려하면 한국의 택지비율이 얼마나 협소한지 알 수 있습니다.

저는 재개발, 재건축 허가를 좀 풀어주고, 그린벨트 중 정말 지켜야할 곳들은 보호하되 일부라도 그린벨트를 해제해서 다소 공급을 늘려야 한다고 생각합니다.

물론 당연히 큰손 투기세력들은 억제해야겠지만, 이런 정책은 초반엔 재개발에 대한 기대감때문에 집값을 올릴지 몰라도 결국 공급의 대량화가 집값안정에 기여하게 될것이라고 보기 때문이거든요.

참고로 저는 이 분야의 전문가도 아니고 그냥 잡생각을 블로그에 적는걸 좋아해서 적는 것 뿐이니 의견이 다르시거나 제 생각이 틀리다고 생각하시는 분들은 언제든 반박하셔도 됩니다 :)

지금의 부동산 문제는 사회적으로 물가상승과 출산률 저하등의 많은 문제를 만들고 있습니다. 그렇기에 이 문제가 원만하게 해결되길 바랍니다.

확실한건 지금처럼 계속가면 서울의 집값은 잡히지 못할것같다 정도의 생각을 써봤습니다. 

내집마련의 꿈은 누구나의 소망일 것 입니다. 저역시 마찬가지구요. 정부에선 그래도 형편이 안되는 국민들을 위해 공공임대주택등 다양한 시도를 하고 있습니다.

SH공사의 국민임대주택제도가 대표적인데요, 여건상 시도해볼만하다고 생각하시는 분들은 한번 살펴보시길 바라며 언젠가 꼭 모두 내집마련의 꿈을 이루길 바라며 글을 마쳐봅니다.!!

https://www.gov.kr/portal/service/serviceInfo/B55145200009