서울 집값에 대한 장기적인 전망

서울 집값 소식으로 연일 뉴스가 시끄럽습니다. 특히 올해 들어 지방은 집값이 떨어지는데 작년과 비교했을 때 서울의 집값이 오른 소식이 이슈가 되었습니다.

 

일각에서는 미래에 저출산 고령화에 따라 우리나라의 집값 그중에서도 서울과 수도권의 집값이 하향세에 접어들지도 모른다는 의견을 말하곤 합니다.

 

그러나 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 제 개인적인 입장에선 집값이 좀 낮아져야 구하기가 편한데^.^;; 흑..

 

그렇다면 저출산 고령화에도 불구하고 왜 집값 그중에서도 특히 서울의 집값은 쉽사리 떨어지지 않을 것인지 그 이유에 대한 생각을 적어보겠습니다.

 

1. 1인 가구의 증가와 재건축 수요

 

현재 서울의 1인 가구는 가파르게 증가하고 있습니다.

 

서울의 인구는 약 천 만명 입니다. 작년에 드디어 천 만 명 아래로 985 만 명 선이 되기는 했습니다만 여전히 그 정도를 유지하고 있습니다.

 

그런데 서울시의 발표에 따르면 현재 서울시안에서 1인가구의 비중은 30%라고 합니다. 인구가 천만명인 도시에서 가구구성형태의 30%가 1인가구라는 것은 시사하는 바가 큽니다.

 

요 몇 년 동안 서울에 있던 여러갖지 단독주택들이 부셔지고, 1인가구의 형태에 적합한 오피스텔이나 기타 연립으로 개조되곤 했습니다.

 

어떻게든 주거의 형태에 맞춰서 부동산 시장과 재건축의 형태가 정해지는 세태를 반영하는 것입니다.

 

이런 1인가구의 증가는 결국 기존의 주택수요의 형태자체를 바꿈으로서 서울의 집값이 저출산에도 불구하고 쉽사리 폭락하지 않는 다는 것을 보여줍니다.

 

전체적인 인구숫자는 줄어들어도 4인가구가 일반적인 시대때처럼 한가구에 4명이 아닌 한 집에 1명이라면 집 전체의 수요는 비슷하게 유지 될 수 있는 것입니다.

 

                              

 

2. 인구가 적어질수록 도심에 인구가 집중되는 현상

 

저출산 고령화는 여러 가지 문제를 경제에 줄 것으로 봅니다.

 

어느 전문가들이나 지적하듯이 생산가능인구가 떨어지고, 소비가 위축되며 상권도 위축될 것이 분명합니다.

 

나라 경제전체의 활력이 떨어지는 부작용을 가져오게 되는 것입니다.

 

그리고 이런 현상은 우리보다 앞서 유럽을 비롯한 여러 선진국들이 먼저 겪었습니다.

 

그렇다면 이 선진국들의 수도내지 수도권의 집값은 폭락했을까요?

 

일본의 극적인 버블경제붕괴 사례라던가, 선진국들의 일시적 경제위기에 따른 부동산 하락은 있었지만 여전히 선진국들의 수도는 그 나라에서 가장 비싼 가격을 유지하고 있습니다.

 

그리고 이 나라들 역시 저출산 고령화를 겪었던 나라들입니다.

 

국가의 전체적인 인구가 줄어들면 줄어들수록, 사람들은 그 국가의 중심지나 인구가 모이는 곳으로 더욱더 집중합니다.

 

사실 별로 대단한 현상은 아닙니다. 왜냐하면 여러분이 사업을 하는 사람이라고 상상해보세요.

 

상인인데 인구가 줄어서 물건이 잘팔리지 않습니다. 그렇다면 당연히 이윤을 내기 위해서 그나마 인구가 좀 모여있는 곳에서 장사를 하고싶겠지요?

 

이렇게 사람들은 인구가 적어지면 도리어 그나마 많이 남아있는 곳으로 마치 조그만 눈덩이가 큰눈사람이 되듯 수도에 집중하려는 경향이 있습니다.

 

결국 장기적으로 우리나라가 저출산 고령화가 되더라도 서울에 집중하는 현상은 쉽사리 해소되기 어렵다는 말입니다.

 

최근 서울의 과도한 집값상승으로 탈서울 추세 현상이 가속화되고 있습니다.

 

그러나 여기선 눈여겨 보아야 할것이 있습니다.

 

탈서울을 택한 사람들의 다수는 서울에서 대중교통으로 출퇴근이 가능한 경기권 인근에 주로 나가는 경향이 있습니다.

 

실제로 경기권 도시에 사는 분들이 수많은 분들이 매일 아침마다 서울로 출퇴근을 하십니다.

 

하루 경제생활의 대부분을 서울에서 보내는 이분들의 성향을 생각해보아야 합니다.

 

서울을 나갔더라도 서울에서 직장과 사업을 하는분들이 많은 것입니다.

 

결국 인구가 줄어들면 도리어 서울의 경제적인 메리트는 올라가 집값이 쉽사리 떨어지지 않게되는 역설을 낳을 확률이 높습니다.

 

 

3. 아직 남아있는 서울의 개발 수요들

 

아직도 서울에는 재개발을 진행 중이거나 혹은 재개발이 필요한 곳들이 많습니다. 과거 80~90년대에 난개발 식으로 지은 연립이나 아파트들이 서울에 많기 때문입니다.

 

혹은 그보다 더 오래전에 형성된 동네지만 여러 가지 이유로 재개발을 못하고 있었습니다.

 

그러나 여기서 건물이 더 노후화되다간 기본적인 안전문제를 건드리게 되기 때문에 장기적으로 서울시 내부의 대규모 재개발은 불가피 하게 될 것입니다.

 

이런 재개발 수요들은 또다시 집값 상승을 낳을 확률이 높고 그러면 서울의 집값은 저출산 고령화에도 불구하고 가격 방어를 하게될 확률이 높습니다.

 

4.집 자체의 질적인 상승

 

집 그중에서도 특히 최근 지어지고 있는 아파트는 과거 8,90년대의 아파트들에선 볼 수 없었던 여러 가지 서비스를 제공하고 있습니다.

 

일부 고급아파트의 이야기기는 하지만 심지어 관리비를 비싸게 내면 아파트에서 가사도우미 분을 제공하기도 하고, 자녀의 등하교 셔틀을 제공하기도 합니다.

 

주차장에 집주인의 차가 도착하면, 집에선 자동으로 주인의 도착에 맞추어서 냉난방을 조절하는 스마트 하우스 식의 시스템은 이미 도입된지 오래고,

 

점차 확산되어 가는 추세입니다. 그런데 이렇게 좋은집을 만들고 질적으로 나아진 주거환경을 만드는데는 당연히 비용이 수반됩니다.

 

한편 건축현장에서는 과거와 달리 안전을 대단히 강조하는 추세로서, 부실시공이나 날림시공의 빈도를 과거보다 줄이기 위해 노력하고 있습니다.

 

아파트를 짓는 건설사들은 고객을 만족시키기 위해 아파트의 조경환경, 상업환경, 내부 주차시설, 각종 편의시설을 더욱 성심성의 껏 짓고 있습니다.

 

이런 모든 것들은 결국 비용상승으로 이어집니다. 마치 우리가 더 좋은 스마트폰을 살때마다 더 비싼 돈을 지불해서 그 스마트폰을 사야하듯

 

부동산시장과 집값에도 이논리가 그대로 적용되는 것입니다.

 

앞으로도 이런 추세는 계속될 것이고 집값의 폭락을 막게될 작은 요인중 하나가 될 것입니다.

 

5.끝으로

 

사실 저는 서울 집값이 좀 미쳤다고 생각합니다. 여러 청년들이 주거비용을 감당하지 못하고 결혼과 출산을 포기하는 이 현실이 너무나도 안타깝습니다.

 

다만 막연히 저출산 고령화 때문에 미래에 서울의 집값이 폭락할 것이라는 것에는 이런 경제적인 이유 때문에 어렵다고 보는 것입니다.

 

저는 부동산 전문가도 아니고 그저 일개 평범한 사람에 불과합니다.

 

다만 과거의 사례나 해외의 사례를 통해 서울의 집값 전망에 대한 제 짧은 생각을 좀 써봤습니다^^;; 틀렸다고 생각하시는분들은 언제든 과감하게 비판해주셔도 좋습니다!

 

해밀러는 늘 열려있으니까요.

 

앞으로도 서울의 집값이 떨어질 기미가 없는 상태라고 성급히 좌절하시기 보다는 정부에서 청년들을 위해 운영하는 각종 부동산 대출제도나 임대 주택 등을 알아보고

 

장기적으로 저축과 재테크를 병행해서 길게바라보면서 내 집 마련의 꿈을 이루시는게 좋습니다.

 

https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectYouthHousSupport.do#guide=MENU001

 

이사이트는 정부에서 운영하는 청년들의 주거지원을 위한 포털입니다.

 

본인이 청년인데 주거문제로 고민하고 있다면 사이트를 방문해서 해당되는 것이 없는지 알아보고 도움이되셨으면 좋겠습니다.

 

대한민국의 청년들 모두 화이팅하세요!!!