부동산 규제는 왜 집값 상승을 부르는가?

부동산에 대한 규제가 의도와 달리 부동산과 집값 상승을 부르는 경우가 많습니다. 최근 서울 및 수도권 집값이 너무 상승하여 문제가 되었고 정부에서 이를 단속하기 위해 9.13 부동산 대책을 내놓았습니다.

그런데 역사 속에서 잘 살펴보면 부동산 규제가 의도와 달리 집값상승을 계속 부른 경우가 많습니다.

이는 정권이나 시대를 가리지 않고 반복되어온 역사인데요, 그래서 적지않은 전문가들은 이번 대책이 집값 상승을 막고자하는 의도는 좋았지만, 과거 노무현 정부때 종합부동산세를 내놓았음에도 불구하고 서울 집값 상승을 막지못한 것 처럼 같은 일이 반복되는 것 아니냐는 우려 역시 갖고 있습니다.

참고로 9.13 부동산 대책의 내용이 궁금하신 분들은 데일리한국의 한 뉴스기사 링크를 소개해드립니다.

기사를 쓰신 기자님이 핵심만 간추려서 정말 잘 요약해 주셨습니다.

http://daily.hankooki.com/lpage/industry/201809/dh20180913144259148010.htm 

(평소에도 경제기사는 데일리한국을 많이 추천드립니다. 양질의 기사를 쓰는 좋은 기자님들이 많거든요.)

저는 최근 서울 집값 상승에 대한 여러 포스팅을 썼던 바 있습니다. 포스팅 내용이 주저리 주저리 길지만 핵심을 요약하자면 현재 서울 집값의 상승은 단지 투기나 담합때문만이 아닌 기초경제적인 원인이 내재되어있고, 앞으로도 서울 집값은 상승할 수 밖에 없다는 것입니다.

http://hemiliar.tistory.com/134 (수도권 집중현상에 대한 내용)

http://hemiliar.tistory.com/140 (기초 경제적인 원인에 대해 다룬 것.)

그렇다면 오늘은 부동산 규제는 왜 집값 상승, 특히 서울이나 수도권의 집값상승을 부르는 역설적인 속성을 갖고 있는지 알아보겠습니다.

오늘은 기본적인 원리로 그것에 대해 알아보는 포스팅을 해보고자 합니다.

1.규제를 통한 거래위축->희소성 상승->집값 상승

일반적으로 규제를 가할 경우 거래는 단기간 위축됩니다. 현재도 9.13 종합 대책을 전후해서 시장의 거래가 숨고르기에 들어갔다는 보도가 계속 나오고 있습니다.

그런데 '일시적'으로는 이렇게 거래가 위축되면서 가격도 안정되는 듯 보이지만 거래위축은 시간이 조금 지나면 엉뚱한 효과를 낳게됩니다.

거래위축->매물이 줄어듬->줄어든 부동산 매물은 희소성 상승->희소성이 높아지면 가격이 상승됌.

이라는 도식을 타버리기 때문입니다. 이는 단지 부동산 뿐만 아니라 적잖은 것에서도 보이는 현상입니다. 

올해 초 정부가 전자화폐에 대한 강력한 규제책을 내놓았을때 일시적으로는 전자화폐의 거품이꺼졌지만 그 뒤 일주일 정도는 다시 급등해서 그타이밍을 노려 돈을 번 사람들이 있었습니다.

다른 상품, 산업에서도 규제가 이런식으로 단기적인 하락과 폭등, 상승을 반복하는 경우는 흔합니다. 특히 고정자산인 부동산은 그런 영향을 더욱받는 것으로 알려져 있습니다.

2.세부담이 세입자와 매입자에게 전가되고 마는 속성

요 몇년동안 한국에서는 조물주위에 건물주라는 웃지못할 농담이 계속 유행했습니다. 그 정도로 건물주님의 위상(?)이 엄청 업되고 만것이지요(...)

그런데 이 건물주 분들은 대부분 젊은시절 엄청난 노력과 재태크, 여러가지 방법을 통해 건물을 소유한 사람들입니다. 따라서 절세를 하는방법이나 최대한 자신의 부담을 낮추는 방법에 대해선 도가튼 달인들입니다.

이런 사람들이 세금을 몇번때린다고 쉽게 자신의 재산을 포기하지 않습니다.

일반적으로 우리나라뿐만 아니라 어느나라든 부동산 문제를 세금만으로 규제하려한 경우 이런 도식이 이어져왔습니다.

정부가 과한 부동산 상승 을 규제하기 위해 세금정책을짠다->집주인,건물주들은 절세나 조세회피를 택한다->한편 전가되는 세부담을 세입자,매입자의 보증금내지 매입가에 부담한다->집값은 다시 결과적으로 상승한다(...)의 악순환이 반복된다.

과거 노무현 정부 시절 부동산 시장을 규제하기 위해 좋은취지로 종부세를 비롯한 세금 정책을 시장에 시도했지만 서울 집값은 도리어 폭등했던 것도 이런 근본적인 원인이 있는 것입니다.

정부의 의도는 선하지만, 의도의 선함과 관계없이 시장은 이런식으로 그 의도를 이용하거든요. 

 

(너무나도 아름다운 이런 단독주택에 언젠가 살아보고싶습니다 :)!! 언젠가 부자가 되어 이런곳을 사는게 꿈입니다!)

3.차명거래, 명의쪼개기, 각종 편법 들

그뿐만 아닙니다. 부동산 투자 내지 투기로 오랜세월 돈을 만져온 투자자 내지 투기꾼이라고 지칭되는 사람들은 정부의 규제를 회피하는데 도가튼 사람들입니다. 이들에게 차명거래나 명의쪼개기같은 고전적인 수법은 매우 흔한 것 입니다.

자신의 이름으로 부동산 거래를 할 경우 세부담이 커지기때문에 그들만의 여러루트(?)를 이용해서 차명거래나 명의쪼개기를 비롯한 여러가지 편법들로 법망을 빠져나갑니다.

따라서 집값은 안정되지 않고 규제가 결국 장기적으로 집값 상승을 부르고 마는 것 입니다.

4.오랜 역사를 갖고 있는 부동산 규제 실패.. 결론은 공급이었다.

경제분야에 있어서 역사적으로 가장 오래된 부동산 규제의 실패사례는 1930년대 미국의 임대료관련 법률이 꼽힙니다. 1930년대 당시 미국 정치인들은 지나친 임대료의 부담으로 서민들의 삶이 힘들어지자 임대료 상승폭을 제한하는 규제안을 통과시켰었습니다.

그러자 뉴욕 및 대도시의 건물 주들은 임대를 내주는 건물물량을 줄이는 방법을 택해 이에 맞섭니다. 결국 결과적으로 세입자들은 집을 구하기 더 어려워졌고, 희소해진 임대건물의 가치가 더욱 상승해버려 세입자들에게 고스란히 부담이 전가되어

얼마가지 못해 이 규제안은 유명무실해 지고 말았습니다. 약 100여년 전의 사례지만 부동산 시장은 지금도 시장에 의해 움직입니다.

부동산 시장의 과잉과 폭등을 전쟁이나 대규모 버블이 꺼지는 불황없이 막은 역사적인 사례는 공급의 대량확대 밖에 없었습니다.

우리나라 역시 노태우 정부 시절 일산 및 경기도 신도시들을 개발하여 100만호 단위의 주택을 공급했던 90년대 초 부동산 시장이 그나마 이후의 시기에 비해서 상대적으로 부동산 시장이 안정적인 시기였습니다.

정부의 이번 9.13 종합대책에는 규제만 있는 것이 아니라 수도권 등지에 30만호의 주택을 공급하는 것도 포함되어 있는데 저는 공급대책에 대해서는 잘했다고 생각합니다.  

그러나 세금만으로 부동산 정책을 통제하고자 할 경우 어느나라나 가장 타격을 받는 것이 그 나라의 중산층 들입니다. 왜 이런 속성을 갖고 있을까요?

아예 서민이거나 저소득층일경우->국가의 복지나 대출제도를 활용할 수 있음

아예 부자이거나 고소득층일경우->각종 조세회피 수단이나 재태크 스킬을 통해 이를 상쇄함

이 가능하지만 애매한 중간에 걸친 중산층의 경우 고스란히 세부담을 지게되기 때문입니다. 따라서 정부가 세금대책외에도 이번에 발표한 공급대책을 더욱 세밀하게 다듬었으면 하는 마음이 있습니다. 

5.앞으로의 부동산 시장에 대한 조심스러운 추측

이번 9.13 부동산 종합 대책에선 전세대출을 상당히 규제하는 안도 들어가 있습니다. 따라서 이것은 장기적으로 서울의 전세시장 거래에 영향을 줄 확률이 있습니다.

건물주나 전세를 놓던 집주인들은 어차피 낮은 저금리가 유지되어 전세가 수익성이 안나는 지금의 시기에 이것을 월세로 전환해서 수익을 더 보려할 것 입니다. 따라서 장기적으로 월세물량이 더 늘어나고 월세와 월세보증금이 상승할 우려가 있다고 생각됩니다.

저는 현재의 서울 집값 상승과 지나친 부동산 폭등이 분명히 경제적으로 안좋은 현상이라고 생각합니다. 따라서 이것이 해결되길 바라는 마음이지만 규제와 세금대책만으론 이것을 잡기에 한계가 있다는 점을 말씀드리고 싶었습니다 ㅠ_ㅠ

저는 이 분야의 전문가가 아니고 그저 주워들은 것과 부동산 정보지를 보고 개인적으로 공부한 것을 바탕으로 포스팅을 하는 것 이기 때문에 자신의 생각과 다르거나 혹은 아니라고 생각되실 경우 과감히!! 반대의견을 말하셔도 됩니다 :)!!

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여튼 모두가 내집마련의 꿈을 이룰 수 있는 그런세상이 오길 바라면서 글을 마칩니다. 모두 행복한 주말되세욤!!